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ITALIAN REAL ESTATE MORTGAGE 

FOR ITALIAN EXPATRIATES

NOTE DI BUROCRAZIA PER L'ACQUISTO  

DELLA CASA IN ITALIA 

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    ACQUISTARE UN IMMOBILE 

Per addivenire all’acquisto di un immobile , prima si procederà alla firma di un preliminare d’acquisto e successivamente alla stipula dell’atto pubblico di compravendita presso un Notaio

Nota Bene

Si ricorda ai cittadini stranieri ed agli immigrati stabilmente residenti in Italia , che per addivenire all'acquisto di un immobile : firmare il compromesso e stipulare l'atto di acquisto di fronte ad un   notaio, sottoscrivere i contratti per le forniture domestiche (acqua, luce, corrente, metano) ;  così come per aprire un conto corrente per stranieri o immigrati residenti, per acquistare un auto,il televisore, la moto, presentare dichiarazioni presso pubblici uffici in Italia , e molto altro ancora , e' necessario richiedere il Codice Fiscale  , presso un ufficio dell'agenzia delle entrate.

CLICCANDO SULLE PAROLE O LE FRASI SOTTOLINEATE 

SI SCARICANO I RELATIVI DOCUMENTI 

Il preliminare di acquisto, chiamato anche  >>  compromesso << (cliccare sulla scritta blu per scaricare un modello del testo ) e’ una scrittura privata (può essere redatta dalle parti anche senza l’intervento di un notaio ) sottoscritta dal promittente venditore e dal promittente acquirente, essa conterrà  :

1. l’ individuazione delle parti : nome, cognome, data e luogo di nascita, cittadinanza , codice fiscale (in caso di cittadini stranieri anche gli estremi del passaporto ed un recapito in Italia ) .  In caso di Enti o Società venditrici , sarà necessario che siano forniti la Partita Iva e il numero d’iscrizione presso la cancelleria di un tribunale .

2. l’ indicazione della località in cui si trova l’immobile ( comune - provincia ) .

3. l’ individuazione negli elenchi territoriali del catasto terreni (NCT) o urbano (NCEU) : detta individuazione viene effettuata citando il foglio , le particelle , i subalterni ; potrà essere altresì promessa in vendita una porzione della particella , in questo caso normalmente il venditore a provvedere  a propria cura e spese , ad effettuare l’ individuazione catastale (frazionamento) della porzione da vendere , detta individuazione dovrà essere stata effettuata precedentemente alla data indicata per la stipula dell’atto pubblico di compravendita .

4. in presenza di terreni e/o porzioni di immobili sarà necessaria una planimetria catastale che evidenzi inconfutabilmente la proprietà , essa dovrà essere firmata dalle parti .

5. l’individuazione dei titoli di proprietà del venditore (atto di acquisto- successione- donazione).

6. l’individuazione di eventuali vincoli pregiudizievoli (*)  : ipoteche giudiziarie o volontarie, diritti di usufrutto, prelazioni, diritti di proprietà e quant’altro in grado di diminuire o comunque ledere il titolo di proprietà dell’ immobile ; il venditore dovrà impegnarsi ad eliminare prima o contestualmente alla stipula dell’atto pubblico detti vincoli . Il pagamento del saldo dell’immobile dovrebbe essere subordinato all’eliminazione di detti pregiudizi .

7. l’ individuazione di tutte le servitù a carico ( strade , condotte poste o da porre in opera , che attraversano la proprietà da acquistare ) ed a favore ( diritti di attingimento di acqua da sorgenti e pozzi altrui , diritti di transito su proprietà altrui, attraversamento di proprietà altrui con  condotte,  elettrodotti,o altri servizi che siano utilizzati dalla proprietà da acquistare ) 

8. Particolare attenzione va riservata alla Prelazione Agraria , se la casa si trova in campagna e/o se insieme alla casa vengono acquistati dei terreni agricoli . Per maggiori approfondimenti in materia , si consiglia la lettura di questo documento, redatto a cura dell associazione dei Notai Italiani  <La Prelazione Agraria>  

9. le Licenze e concessioni edilizie rilasciate dopo l’anno 1967 .

10. il prezzo di acquisto , indicando l’importo corrisposto alla firma (o in più volte successive ) e quello da corrispondere alla stipula dell’atto pubblico . L' importo corrisposto alla firma (anticipo) , dovrà essere individuato come “ caparra confirmatoria” - in questo modo se il venditore volesse recedere dalla promessa di vendita , dovrà corrispondere alla parte lesa ( il promittente acquirente ) il doppio di quanto percepito alla firma del preliminare .

11. la data stabilita per la stipula dell’atto pubblico di compravendita : almeno 30 giorni dalla firma della scrittura privata . 

12. NOTA IMPORTANTE  SUI TRASFERIMENTI   IN VIGORE  DA  GIUGNO 2011  . Dal primo luglio 2010 è entrata in vigore la norma che impone la verifica della regolarità catastale dei fabbricati prima del rogito Il notaio, prima della stipula   degli atti di vendita dei fabbricati, o di altri atti con i quali si trasferiscono o costituiscono diritti reali sugli stessi deve verificare che l’immobile sia regolarmente censito in catasto a nome del legittimo proprietario (o titolare del diritto reale), il quale deve dichiarare che i dati catastali e le planimetrie depositate in catasto corrispondono allo stato di fatto del fabbricato. La mancanza di queste dichiarazioni determina la nullità dell’atto, e dunque l’invalidità della compravendita o dell'atto relativo all’immobile . Non è più possibile, dunque, vendere un fabbricato, o iscrivere un ipoteca destinata a garantire un mutuo, se non è regolarmente dichiarato in catasto, ma neppure se l’intestazione catastale non corrisponde alla realtà, se la planimetria depositata in catasto non raffigura esattamente lo stato di fatto dell’immobile, o se gli altri dati caratteristici dell’immobile (consistenza, categoria, classe e rendita catastale) non sono aggiornati. Per maggiori informazioni cliccare sui seguenti links.  

        Circolare_Agenzia_Territorio_203-2010  

        Circolare_Agenzia_Territorio_202-2010  

• I pagamenti dovranno essere fatti esclusivamente a mezzo di assegni circolari non trasferibili intestati al venditore, una distinta di questi assegni sarà redatta a cura del notaio incaricato della stesura dell'atto di compravendita , ed allegata al medesimo. 

• Alla firma del preliminare di acquisto , l’acquirente dovrà pagare la commissione all’agente e/o intermediario , ove esistente .

• Alla stipula dell’atto pubblico di compravendita , l’acquirente dovrà pagare:

1. l' onorario del Notaio 

2. le tasse di acquisto in ragione del 9% per i fabbricati e terreni edificabili   e del 15% per i terreni agricoli , tutte  con il minimo di 1000-euro

3. l'imposta ipotecaria : 50  euro in misura fissa

4. l'imposta catastale  :  50 euro in misura fissa

NOTA : Le percentuali di cui sopra , sono da calcolarsi sul valore catastale dell'immobile , tratto dal certificato catastale emesso dall'Ufficio del Territorio , eventualmente rivalutato come per legge (normativa entrata in vigore con la legge finanziaria dell'anno 2006 )

COMPRAVENDITA SOGGETTA ALLE AGEVOLAZIONI " PRIMA CASA " 

   NOTA > le agevolazioni non sono applicabili alle abitazioni iscritte in catasto alle categorie  A/1  - A/ 8 - A/ 9 

1. In caso di fabbricato acquistato come Prima Casa  la tassa di acquisto viene ridotta al 2% - Si fa notare che la tassazione al 2% è applicata solamente alla casa ed al terreno pertinenziale sino ad un massimo di 5000 mq .  Le superfici di terreno che eccedono i 5000 mq. , saranno tassate al 12% . La tassazione è  imposta sul valore catatale riportato nell’atto Notarile , in accordo con le normative vigenti. 

2. l'imposta sul valore aggiunto  : 4%  del prezzo dichiarato nell'atto di compravendita più 'imposta di registro : 200 euro in misura fissa

3. l'imposta ipotecaria : 50  euro in misura fissa

4. l'imposta catastale  : 50 euro in misura fissa

5. la visura Ipocatastale , attraverso la quale il Notaio controlla  e certifica l’esistenza o meno di vincoli pregiudizievoli (*) :  mediamente 420 euro 

  Ulteriori incombenze 

1. Entro le 48 ore dalla stipula dell’atto pubblico , il venditore dovrà presentare al comune di competenza o presso qualsiasi ufficio di polizia , una dichiarazione di > Cessione di fabbricato < (cliccare sulla scritta blu per scaricare il modulo ) indicando tutti gli estremi del nuovo proprietario

2. Tutte le forniture preesistenti ( acqua , luce, gas, telefono)  dovranno essere volturate (trasferite) dal venditore all’acquirente 
   
   ATTENZIONE , la stipula di nuovi contratti è  particolarmente onerosa , si consiglia vivamente di effettuare le volture delle utenze utilizzando la  copia delle bollette del precedente proprietario .  l’acquirente ( o chi da lui incaricato)  potrà recarsi presso i competenti uffici o contattarli a mezzo dei numeri verdi reperibili negli elenchi telefonici e comunicare nome/cognome/codice  fiscale/indirizzo ove spedire le bollette - per ottenere le agevolazioni per la prima casa , sarà necessario produrre un certificato di residenza entro 5 mesi alla richiesta di voltura

      Le tasse annuali sugli immobili sono :

• IMU =  imposta Municipale unica ,  varia da comune a comune 

• TARI = Tassa sui Rifiuti 

• IRPEF= imposta sul reddito degli immobili

    Si ricorda che è  sempre e comunque necessario effettuare la dichiarazione delle tasse per la casa acquistata    

Se l'acquirente ha contratto un mutuo ipotecario per l’acquisto della prima casa , potrà detrarre dalla Dichiarazione dei Redditi relativa all'anno durante il quale ha pagato le rate del mutuo il 19% degli interessi passivi e oneri accessori pagati in dipendenza del mutuo, sino ad un importo di € 4000 circa (l'importo di 4000 euro è aggiornato alla legislazione vigente a far data dal 01 gennaio 2008 ).

NOTA : se l'immobile oggetto del mutuo e anche il mutuo sono cointestati, la detrazione può essere effettuata in ragione del 50% per ogni denunzia dei redditi individuale . Ove invece tutti i soggetti siano fiscalmente a carico di uno solamente, sarà quest'ultimo a poter detrarre dalla propria denunzia dei redditi la totalità del 19% , entro i limiti di importo imposti  dalle leggi vigenti 

Cliccare  > quì < per andare alla pagina delle tasse  sulla casa 

del  sito dell' Agenzia delle Entate 

B) RESTAURARE O COSTRUIRE UN IMMOBILE

Per procedere al restauro o alla costruzione di un’ immobile , sarà necessario rivolgersi ad un Geometra , o un Architetto o un Ingegnere Edile .

Si fa  notare che su tutto il suolo  italiano qualsiasi intervento edilizio è subordinato alla presentazione di una richiesta presso il Comune competente per territorio , detta richiesta deve essere firmata oltre che dal proprietario dell’immobile anche da un tecnico legalmente abilitato.

Per ottenere il rilascio di una concessione edilizia atta alla costruzione e/o al restauro di immobili di qualsiasi genere sarà necessario pagare una tassa al comune ; per il rilascio della concessione edilizia sono mediamente necessari i 90 giorni lavorativi ( calcolati a partire dalla data di presentazione della richiesta )

Solo in caso di piccoli restauri ( tinteggiature, pavimenti, infissi, impiantistica ) il tecnico presenterà una particolare richiesta chiamata DIA , per la quale non è  necessario il pagamento di alcuna tassa ed i lavori possono essere iniziati  in tempi più brevi

Per ulteriori informazioni sulle normative edilizie vigenti , cliccando sui seguenti due punti è  possibile scaricare :

Testo unico delle normative Edilizie Italiane     

Legislazione sui Beni di particolare interesse storico 

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